101商仲網

北市信義區基隆路一段163號14樓-3
手機:0982-101-101
傳真:02-2708-3222

信箱:alan@tw101.tw

 
  阿甘的商辦投資世界(電子報)
 

司貝斯特不動產投資顧問有限公司

  我的部落格
   

 

 

 

 

 

 

 
  回首頁 加入我的最愛
關於我們 物件查詢 行銷計畫 線上委託 聯絡我們
 
關於我們  
服務項目  
101 商仲  
商圈介紹  
商辦投資須知  
著名大樓  
 
  商辦投資須知   / ABOUT US

●商辦的分級

台北市的商辦市場,一直落後住宅市場多年,這在世界先進都市是非常少見的現象。
可喜的是隨著兩岸政治的開放,3+1資的資金行情的帶動下,逐漸呈現交易熱絡的局面,

辦公室產品相當多,其中我們會以大樓各方面水準進行分級
以台灣習慣的分級為 A,B,C 級辦公大樓。(香港稱甲級寫字樓、大陸稱5A辦公樓)
A 級辦公大樓並沒有統一的定義,但有公認的幾個重要條件

1:地段--位於商業中心
地段是不動產最重要的條件,以目前台北市而言,敦北民生,敦南,信義計畫區是三大A辦區塊

2:交通--動線可及性
交通是商業發展的命脈,交通動線良好,商業發展隨之興盛。目前以捷運沿線,以及未來三通松山機場最為熱門

3:屋齡-大樓新穎
A辦大樓本身的軟硬體設備,包括了氣派的外觀、豪華的 Lobby、足夠的挑高、SRC 架構等先進設施。

4:軟體--管理優良
好的管理是好的大樓很重要的條件,嚴格的管理方能維護大樓良好的品質。

5:承租方--知名公司進駐
承租方也是 A 辦的重要條件,之前曾有高級 A 辦只租給上市櫃公司。

6:出租方--產權統一與樓地板面積(約300坪以上)
辦公大樓的產權統一,管理品質才能維持,一個產權凌亂的大樓,是談不上住戶以及管理品質的。而樓地板面積也往往與管理,承租品質息息相關。樓地板面積足夠才有可能容納高級租客。能持有大面積的房東也往往具有足夠的管理意識來維護大樓品質。

當然 A 辦,這只是一個大概的定義,B.C 辦則是相對於 A 辦的稱呼,以上六幾個條件只符合 3~4 項稱為 B 辦,1~2 項則稱為 C 辦。

 

●商辦的投資收益率---毛租金資本化率( 4%)

商辦不同於住宅產品!買商用不動產買方,多半是投資收益型的客戶。因此商辦產品的租金,直接就鏈結到物件本身的價值。可以說,商辦的租金不漂亮,物件本身的價值就低落。而目前在台灣,隨著景氣以及價格的漲跌。商辦的毛租金資本化率(Capitalization)約在3.5~5%間浮動。隨著投資標的的不同,景氣的起伏,投資者願意給不同物件的投報率也不同。

隨著各式各樣的環境條件,不同會有不同的毛租金資本化率。但一般而言,國內外大型的外資法人,跨越進入評估階段,考慮投資的基本毛租金資本化率的界線大約是4%左右,吾人也可參考之。

*毛租金:
即潛在租金收益,不計空置期、欠租損失、營業費以及可能的潛在收益。

 

●商辦的投資陷阱---空置率(5%~15%)

既然買商用不動產就是為了租金。那麼,商用不動產最大的敵人---空置率,就成了投資者最要關心的一件事情。
一個商圈的空置率,往往由該商圈的商業活動是否興盛來決定。店面的空置率很容易得知,到街上逛逛就知道了。不需要長期耕耘也不需專業知識。看人潮,看車潮,看拉下的鐵門跟街上的紅布條就知道了。但辦公室的空置率相對較難以得知,這時候唯有經由專業的商仲業者獲得較為精準的資訊。可以直接詢問商辦 agent 或者閱讀市場的研究報告或新聞得知。
以一般正常情況來說,成熟商圈的空置率會在 5%~15% 之間移動,接近 5% 算是非常低的空置率,8%~10% 是合理區間,超過 10% 則要多多觀察。而若非新興商圈或者近期有新建物完成,有大量樓地板面積釋出的狀況下,若商圈空置率超過 20% 以上,無論如何,這時候投資一定要三思而後行。

 
 

甘信宏 手機: 0982-101-101  Fax:02-2708-3222   臺北市信義區基隆路一段163號14樓-3 信箱:alan@tw101.tw

租辦公室】 【辦公室出租

與我聯絡